Реальные кейсы – ипотека и финансирование

Каждая ипотека и каждая финансовая ситуация индивидуальны. Иногда задача заключается в сокращении срока ипотеки, иногда — в изменении структуры программ, а иногда необходимо объединить долги и заново выстроить всю финансовую картину.

Ниже представлены три реальных кейса, которые показывают, почему важно анализировать не только процентную ставку или ежемесячный платеж, а всю структуру финансирования.

Рефинансирование ипотеки — цель не всегда в снижении ежемесячного платежа

Остаток по ипотеке составлял около 899 000 ₪. Часть ипотеки находилась в индексируемых программах, при этом приближалась дата автоматического изменения процентной ставки, после которого ежемесячный платеж должен был увеличиться.

При проверке возможности рефинансирования я смотрю не только на процентную ставку, которую предлагает банк. Я анализирую структуру ипотеки, привязку к индексу, даты изменения ставок, оставшийся срок, общую стоимость кредита и, самое главное, финансовые возможности семьи.

В данном случае мы провели рефинансирование примерно за месяц до изменения ставки, перевели часть индексируемых программ в неиндексируемые и использовали имеющуюся возможность немного увеличить ежемесячный платеж, чтобы сократить срок ипотеки.

Результат:

Ежемесячный платеж увеличился с примерно 6 392 ₪ до 6 676 ₪ — всего на 284 ₪ в месяц.

При этом срок ипотеки сократился с 25,1 года до 22 лет, то есть примерно на 3,1 года.

Согласно сравнительному расчету, выполненному на момент рефинансирования, прогнозируемая сумма процентов и индексации снизилась примерно с 685 000 ₪ до 417 000 ₪. Разница составила около 268 000 ₪ — в соответствии с параметрами и предположениями, использованными в расчете.

Что показывает этот пример?

Правильное рефинансирование ипотеки — это не только вопрос снижения ежемесячного платежа. Иногда, если финансовые возможности семьи позволяют, разумнее немного увеличить платеж, сократить срок ипотеки, изменить структуру программ, уменьшить зависимость от индекса и снизить прогнозируемую общую стоимость ипотеки.

Данные приведены как пример реального проведенного рефинансирования без какой-либо информации, позволяющей идентифицировать клиентов. Расчеты основаны на условиях и предположениях, актуальных на момент проверки. Условия ипотеки и результаты рефинансирования индивидуальны и зависят от ситуации клиента, рыночных условий и предложений банков.

Объединение долгов и дополнительное финансирование под залог недвижимости

Клиентка обратилась с достаточно сложной кредитной ситуацией: несколько действующих кредитов, минус на банковском счете и задолженности по кредитным картам. Кредитный рейтинг составлял 452 и оценивался как низкий.

Только остаток по действующим кредитам составлял около 256 000 ₪, при этом процентные ставки по некоторым из них находились примерно в диапазоне 11–19%. Кроме того, был минус на банковском счете около 25 600 ₪ и задолженности по кредитным картам примерно 103 000 ₪.

В общей сложности речь шла примерно о 385 000 ₪ обязательств, распределенных между несколькими кредиторами. Помимо регулярных платежей по кредитам, минус на счете и использование кредитных средств также создавали дополнительные процентные расходы.

Поэтому задача заключалась не просто в замене одного кредита другим, а в том, чтобы полностью перестроить структуру долгов с учетом финансовых возможностей клиентки.

После анализа ситуации и недвижимости мы построили финансирование в размере 500 000 ₪ под залог недвижимости. За счет этих средств были закрыты кредиты, минус на банковском счете и задолженности по кредитным картам. Кроме того, клиентка получила около 115 000 ₪ дополнительных средств на необходимую ей цель.

Новое финансирование было оформлено на 12 лет, по ставке 6,1%, с первоначальным ежемесячным платежом около 4 905 ₪.

В результате вместо нескольких долгов и кредитных обязательств с разными ставками, часть из которых была значительно выше 10%, появилось одно структурированное финансирование. Одновременно клиентка получила дополнительную сумму, которая ей была необходима.

Что показывает этот пример?

Объединение долгов под залог недвижимости нельзя оценивать только по вопросу: "Насколько уменьшился ежемесячный платеж?"

Необходимо учитывать всю картину: существующие процентные расходы, минус на банковском счете, задолженности по кредитным картам, срок нового финансирования, цель дополнительных средств, стоимость недвижимости и, прежде всего, реальную способность клиента обслуживать новый платеж.

В данном случае, несмотря на сложную кредитную ситуацию и низкий кредитный рейтинг, удалось объединить существующие обязательства, получить значительное дополнительное финансирование и добиться процентной ставки, существенно более выгодной по сравнению со значительной частью прежних кредитов.

Данные приведены как пример реально проведенной сделки без информации, позволяющей идентифицировать клиента. Условия финансирования определяются индивидуально и зависят от данных клиента, недвижимости, платежеспособности, политики кредиторов и рыночных условий. Данный пример не является гарантией получения аналогичных условий в других случаях.

Не всегда нужно рефинансировать всю ипотеку

Остаток по ипотеке составлял около 1,037 млн ₪, а сама ипотека состояла из 9 различных программ.

При анализе выяснилось, что значительная часть ипотеки уже находилась на хороших условиях, поэтому рефинансировать ее полностью не имело смысла. Вместо этого мы сосредоточились только на двух программах общей суммой около 249 000 ₪, где был существенный потенциал для улучшения.

По этим двум программам оставшийся срок составлял около 28 лет, а процентные ставки находились примерно на уровне 6,3–6,5%.

В рамках рефинансирования эти программы были переведены на ставку 4,59% со сроком 18 лет. Остальные программы ипотеки мы оставили без изменений.

Результат:

Первоначальный ежемесячный платеж по всей ипотеке увеличился совсем незначительно – примерно с 5 893 ₪ до 6 007 ₪, то есть всего на 114 ₪ в месяц.

При этом, согласно сравнительному расчету, прогнозируемая сумма процентов и индексации снизилась примерно с 1,034 млн ₪ до 638 000 ₪. Разница составила около 396 000 ₪ – в соответствии с параметрами и предположениями, использованными в расчете.

Кроме того, прогнозируемый платеж в рассматриваемой пиковой точке снизился с 7 123 ₪ до 6 276 ₪ – примерно на 848 ₪ в месяц.

Что показывает этот пример?

Рефинансирование ипотеки не обязательно означает, что нужно менять всю ипотеку. Иногда решение сохранить хорошие программы без изменений не менее важно, чем решение о том, какие программы стоит рефинансировать.

В данном случае мы рефинансировали только около 249 000 ₪ из ипотеки размером более 1 млн ₪, существенно сократили срок именно этих программ и улучшили процентную ставку – при сравнительно небольшом увеличении первоначального ежемесячного платежа.

Данные приведены как пример реально проведенного рефинансирования без информации, позволяющей идентифицировать клиента. Разница в прогнозируемой стоимости основана на сравнительном расчете и предположениях, актуальных на момент проверки, и не является гарантией будущей экономии. Условия ипотеки и результаты рефинансирования индивидуальны и зависят от данных клиента, рыночных условий и предложений банков.

Готовы сделать первый шаг?

Оставьте заявку — я свяжусь с вами, чтобы разобрать ситуацию и предложить следующие шаги.

Записаться