מקרי בוחן אמיתיים – משכנתאות ומימון

יתרת המשכנתא עמדה על כ־899 אלף ₪. חלק מהמשכנתא היה במסלולים צמודים, כאשר באחד השלבים התקרב מועד עדכון ריבית אוטומטי שהיה צפוי להעלות את ההחזר.

בבדיקת מחזור אני לא מסתכל רק על הריבית שמציע הבנק. אני בוחן את סוגי המסלולים, ההצמדה למדד, מועדי שינוי הריבית, יתרת התקופה, העלות הכוללת של המשכנתא ובעיקר את יכולת ההחזר של הלקוחות.

במקרה הזה החלטנו לבצע את המחזור כחודש לפני עדכון הריבית, להעביר חלק מהמסלולים הצמודים למסלולים לא צמודים, ובמקביל לנצל את יכולת ההחזר של הלקוחות כדי לקצר את תקופת המשכנתא.

הלקוחה הגיעה עם תמונת אשראי מורכבת: מספר הלוואות, מינוס בחשבון הבנק וחובות בכרטיסי אשראי. דירוג האשראי שלה עמד על 452 והוגדר נמוך.

יתרת ההלוואות לבדה עמדה על כ־256 אלף ₪, כאשר חלק מההלוואות נשאו ריביות של 11%–19% בקירוב. בנוסף היה מינוס של כ־25.6 אלף ₪ וחובות בכרטיסי אשראי של כ־103 אלף ₪.

בסך הכול היו כ־385 אלף ₪ של התחייבויות מפוזרות בין מספר גופי אשראי. מעבר להחזרים השוטפים על ההלוואות, גם המינוס והאשראי כרוכים בעלויות ריבית, ולכן המטרה לא הייתה רק להחליף הלוואה אחת באחרת – אלא לבנות מחדש את מבנה החוב כולו בהתאם ליכולת ההחזר של הלקוחה.

לאחר בחינת הנתונים והנכס, בנינו מהלך של 500 אלף ₪ כנגד הנכס. באמצעות המימון סגרנו את ההלוואות, המינוס והחובות בכרטיסי האשראי, ובנוסף נשארה ללקוחה תוספת של כ־115 אלף ₪ לצורך נוסף.

המימון החדש נבנה לתקופה של 12 שנים, בריבית של 6.1%, ובהחזר התחלתי של כ־4,905 ₪ בחודש.

המשמעות היא שבמקום מספר חובות ומסגרות אשראי בריביות שונות – שחלקן היו דו־ספרתיות גבוהות – נוצר מימון אחד מסודר, ובמקביל הלקוחה קיבלה את הסכום הנוסף שהייתה זקוקה לו.

יתרת המשכנתא עמדה על כ־1.037 מיליון ₪ והייתה בנויה מ־9 מסלולים שונים.

בבדיקה התברר שחלק גדול מהמשכנתא נמצא במסלולים בתנאים טובים, ולכן לא היה היגיון למחזר את כולה. במקום זאת, התמקדנו בשני מסלולים בלבד, בסכום כולל של כ־249 אלף ₪, שבהם היה פוטנציאל משמעותי לשיפור.

בשני המסלולים שנבחרו למחזור נותרה תקופה של כ־28 שנים, בריביות של כ־6.3%–6.5%.

במסגרת המחזור, אותם מסלולים הועברו לריבית של 4.59% ולתקופה של 18 שנים. יתר המסלולים במשכנתא נשארו ללא שינוי.